Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, erben, aufteilen oder neu finanzieren möchte, braucht früher oder später eine belastbare Antwort auf die Frage: Was ist die Immobilie eigentlich wert? In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), nach welchen Grundsätzen der Verkehrswert bestimmt wird. Drei Verfahren stehen dabei im Mittelpunkt.
Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet. Grundlage sind Daten der Gutachterausschüsse, die Kaufverträge einer Region auswerten. Das Verfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, für die es ausreichend vergleichbare Verkäufe gibt. Unterschiede in Lage, Größe, Baujahr oder Ausstattung werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt.
Das Sachwertverfahren
Gibt es zu wenige Vergleichsfälle, etwa bei individuell gebauten Einfamilienhäusern, kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier werden der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Ausgangspunkt sind die Herstellungskosten des Gebäudes, von denen eine Alterswertminderung abgezogen wird. Ein Marktanpassungsfaktor sorgt anschließend dafür, dass das Ergebnis die tatsächliche Lage am Markt widerspiegelt.
Das Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien steht der Ertrag im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren betrachtet die nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert diesen Reinertrag über die Restnutzungsdauer. Entscheidend sind hier realistische Mietansätze und ein marktgerechter Liegenschaftszinssatz.
Welche Faktoren den Wert beeinflussen
- Lage: Mikro- und Makrolage, Infrastruktur, Umfeld
- Zustand: Baujahr, Modernisierungen, Instandhaltungsstau
- Rechtliches: Grundbucheintragungen, Baulasten, Wohnrechte
- Energie: Heizung, Dämmung, Energieausweis
Online-Rechner oder Gutachten?
Online-Rechner liefern eine erste Orientierung, kennen aber weder den Zustand der Immobilie noch rechtliche Besonderheiten. Für Entscheidungen mit finanzieller Tragweite, etwa bei Erbschaft, Scheidung oder einer Verkaufspreisfindung, ist eine fundierte Bewertung durch einen Sachverständigen der sicherere Weg. Sie berücksichtigt das Objekt vor Ort und dokumentiert nachvollziehbar, wie der Wert zustande kommt.